3 способи уникнути відповідальності за підтоплення приміщення
Офісні приміщення, які здаються у найм приватним компаніям, часто мають справу з проблемою підтоплення, особливо коли йдеться про приміщення, які знаходяться у багатоквартирних будинках.
Разом з тим, вирішуючи спори орендодавців з орендарями, окреслились певні тенденції (способи) щодо уникнення для недобросовісних орендодавців юридичної відповідальності у вигляді відшкодування майнових втрат, завданих внаслідок підтоплення.
1. Відповідальний за підтоплення не орендодавець, а управитель разом з мешканцями квартир
Перша тенденція має успішне застосування у тому випадку, якщо орендодавець є власником нежитлового приміщення.
Незалежно від того, чи укладений орендодавцем договір з управляючою компанією відповідальність за підтоплення він розділятиме між мешканцями.
Звісно, що залучити до справи у якості співвідповідачів всіх власників квартир, у тих будинках, де не утворено ОСББ, суду не вдасться.
Така процесуальна дія для учасників справи малоймовірна і витратна, тому є всі шанси справу «затягнути та розвалити». Господарські суди таку схему апробували.
Якщо розглядати ситуацію під кутом «управитель-власник (орендар)», то відповідальності за підтоплення приміщення орендарю можна уникнути, якщо:
- довести, що управитель не проводив своєчасно профілактичні огляди покрівлі (наприклад, відсутні записи у журналі, потребу у поточному ремонті управитель не порушував на зборах або у іншій спосіб її не згадував при формуванні кошторису);
- управитель відповідальний за договором, тому мав реагувати на претензії (це той випадок, коли через значну кількість запланованих витрат на будинки витрати управителя були переспрямовані на інші потреби у будинку).
Цей спосіб не буде працювати, якщо власник приміщення виступав у ролі колишнього управителя або проблема розглядається під кутом «управитель-ОСББ».
Практика знає випадки, коли ОСББ уникало відповідальності у тому разі, якщо останнє вело «судову війну» із власником приміщення як колишнім його управителем у площині витребування технічної документації на будинок.
Чим ближча дата підтоплення приміщення до дати реєстрації ОСББ, тим шанси ОСББ не відшкодовувати витрати управителя на проведення ремонтних робіт значно збільшуються.
2. Замість укладення договору на відшкодування витрат на утримання будинку у договорі оренди прописують «функціонування системи забезпечення»
Виписування у договорі оренди окремим пунктом «функціонування системи забезпечення» має на меті юридично оминути дію Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, які затверджено Наказом Державним комітетом України з питань житлово-комунального господарства № 76 від 17.05.2005 (далі – Правила утримання жилих будинків).
Для прикладу, у договорі оренди під «системами забезпечення» сторони розуміють кондиціювання та вентиляцію, водопостачання та енергопостачання, cигналізацію.
Водночас «водовідведення» окремо у договорі оренди не виписувалося, а тому відповідальності за підтоплення і бути не може у орендодавця.
Хибність даного способу можна довести у тому випадку, якщо наголосити на тому, що до систем забезпечення відносяться усі системи, а їх перелік не є вичерпним.
3. Модернізація системи зливостоків належить до виду робіт, які використовуються у капітальних ремонтах
Іноді у актах залиття комісія робить запис, що потрібно провести «модернізацію системи зливостоків».
Якщо слідувати Правилам утримання жилих будинків, то роботи поточного ремонту може враховувати окремі із них, які класифікуються як капітальні ремонти (крім тих, які передбачають заміну та модернізацію конструктивних елементів будівлі).
Для того, щоб спростувати 3ій спосіб і не дати можливості уникнути відповідальності за підтоплення приміщення варто пам’ятати, що експлуатація будинку охоплює нагляд і контроль за системою водовідводу та очищення дахів від снігу.
Приміром, при огляді водовідвідних улаштувань варто проконтролювати:
- справність та чистоту жолобів;
- справність та чистоту водоприймальних лійок;
- місця сполучення із покрівлею;
- стан водовідвідних пристроїв після злив.
Тому Правилами утримання жилих будинків до дефектів відносять:
- скупчення бруду в настінних жолобах;
- утворення полоїв у жолобах, лійках і трубах;
- засмічення відкритих випусків.
Доведеться пояснювати суду та іншим учасникам судового процесу, що модернізацію системи зливостоків будинок не так потребує, аніж постійного контролю за чистотою та справністю жолобів, водопровідних лійок.