Договірний тариф або як підзаробити на копійках

По завершенню кожного року управлінські компанії, функцією яких є надання послуг з утримання багатоквартирних будинків та прибудинкових територій презентують на зборах мешканців будинку «оновлений кошторис» витрат на обслуговування будинку на наступний рік. Це відбувається з двох причин: 

1. отримати вотум довіри на обслуговування будинку у подальшому (договір на управління укладається на один рік і компанія прагне, щоб у майбутньому договірні відносини між нею та співвласниками тривали й надалі); 
2. ознайомити власників з проектом змін по вартості основних потреб, пов’язаних із утриманням будинку. 

Виключенням із правила є випадки, коли управитель будинку обирався органом місцевого самоврядування на конкурсних засадах і кошторис був невід’ємною частиною конкурсної пропозиції, яку подавали учасники. 

Як показує сучасна практика, йдеться тільки про підвищення тарифу на послугу з управління багатоквартирним будинком. 

Річний фінансовий документ будинку складається з двох частин: 

1. вартості послуги управління – розмір винагороди управителю; 
2. вартості самої послуги з утримання будинку та прибудинкової території. 

Попередня редакція Закону України «Про житлово-комунальні послуги» 2004 року послугу утримання будинків та послугу управління виокремлювала як дві окремі послуги. 

Профільне міністерство навіть розробляло правове регулювання окремо як для управителів, так і для суб’єктів господарювання, які надають послуги з утримання будинку та прибудинкової території. 

З 2016 року риторика Мінрегіонбуду щодо майбутнього послуги з утримання будинків суттєво змінилася, адже Верховною Радою України був ухвалений Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирних будинках» від 14.05.2015 № 417 – VIII, який встановлював, що витрати на управління включають, зокрема витрати на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку. 

На сайті Міністерства розвитку громад і територій України можна знайти роз’яснення Департаменту економіки систем життєзабезпечення датоване 28.01.2016 року, у якому згаданий Департамент зазначає, що залучення до обслуговування будинку підприємств (організацій) на умовах договору субпідряду стане наближенням їх форми роботи до форми роботи управителя, створить умови для побудови відносин споживача з управителем будинку. 

Слушно зауважити, що до 2018 року послуга з управління будинку – це була послугою «на вільний вибір» для власників квартир, які втомилися від комунальних бід і прагнули реального самоврядування з повною юридичною самостійністю. 

Саме тоді послуга з утримання будинку та прибудинкової території, яка донедавна регулювалася тарифом прийнятим органом місцевого самоврядування не передбачала жодних винагород для житлово-експлуатаційних організацій. 

Тобто, із прямих витрат на обслуговування будинків комунальники «шукали» заробітну плату, розмір якої вже залежав від того, наскільки підприємство зможе подолати боргові діри та домовлятися з підрядниками про відстрочку платежу. 

Не є секретом те, що комунальні підприємства з утримання будинків та прибудинкової території у програмах міністерств, цільових програм відомств визнавалися тривалий час «збитковими». Окремі підприємства, незважаючи на показники фінансових планів, хоч і не були юридично нерентабельними, однак фінансовою спроможністю похизуватися теж не могли. 

Причиною такого боргоутворення були: 

1. політичні мотиви органів місцевого самоврядування, які прагнули стабільно втримати розмір квартплати, щоб не втратити виборця; 
2. здорожчання енергоносіїв, купувати які доводилося у виробників послуг; 
3. перевитрати підприємств через нераціональне використання грошових ресурсів та залучення комунальної техніки до виконання завдань пов’язаних з «приведення міста» до ладу після катаклізмів та інших питань по благоустрою міста за вказівками керівників міста. 

З 2018 року послуга з утримання будинків та прибудинкової території інтегрувалася як складова до послуги з управління будинку. 

Відповідно зазнало змін нормативно-правове забезпечення послуги з управління будинками. Закон про житлово-комунальні послуги (у новій редакції) від управителя вимагає включити обов’язковий перелік витрат, який супроводжує послугу з утримання будинків. Перелік таких витрат затверджується профільним міністерством. 

На сьогодні діє Наказ Мінрегіонбуду № 190 від 27.07.2018, який визначив 14 обов’язкових витрат, які мають бути у структурі послуг з утримання будинків і прибудинкових територій, що надаються управителем: 

1. технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем; 
2. технічне обслуговування ліфтів; 
3. обслуговування систем диспетчеризації; 
4. обслуговування димових та вентиляційних каналів; 
5. технічне обслуговування систем протипожежної автоматики та димовидалення, а також інших внутрішньобудинкових інженерних систем (у разі їх наявності); 
6. поточний ремонт конструктивних елементів, технічних пристроїв будинків та елементів зовнішнього упорядження, що розміщені на закріпленій в установленому порядку прибудинковій території; 
7. поточний ремонт внутрішньобудинкових систем; 
8. поточний ремонт систем протипожежної автоматики та димовидалення, а також інших внутрішньобудинкових інженерних систем (у разі їх наявності); 
9. прибирання прибудинкової території; 
10. прибирання приміщень загального користування (у тому числі допоміжних); 
11. прибирання і вивезення снігу, посипання частини прибудинкової території, призначеної для проходу та проїзду, протиожеледними сумішами; 
12. дератизація; 
13. дезінсекція; 
14. придбання електричної енергії для освітлення місць загального користування, живлення ліфтів та забезпечення функціонування іншого спільного майна багатоквартирного будинку. 

Сума кожної із цих 14 послуг формує ціну за 1 квадратний метр. Кожна із них має грошове вираження або в копійках, або у гривнях. 

Крім того, управитель може розширити кошторис додатковими послугами, які пропорційно збільшують суму вартості 1 квадратного метра. 

Варто зауважити, що до введення житлової реформи діяв Порядок формування тарифів на послугу з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, який затверджений був Постановою Кабінету Міністрів України № 869 від 01.06.2011. 

Згаданий Порядок описував калькуляцію витрат у послузі з утримання та визначав формули для корегування тарифу при зміні її складових у витратах. 

За порушення Постанови Кабінету Міністрів України № 869 на комунальне підприємство могло бути накладено штрафні санкції від Держаудитслужби України або від Держпродспоживслужби та їх територіальних органів за скаргою споживачів або під час планових перевірок. 

З квітня 2019 року Кабінет Міністрів України вніс зміни до Постанови № 869, виклавши її у новій редакції, чим виключив Порядок формування тарифу на послугу з утримання будинків та прибудинкових територій. 

Тобто, держава відмовилася від регулювання даної послуги і зробила її придатком до послуги з управління. 

Без нормативного регулювання витрат на послугу з утримання будинку існує ризик того, що управитель збільшить вартість послуги з управління в частині утримання будинку і довести його протиправні дії фактично буде неможливо, адже методики, яка б розраховувала витрати по послузі з утримання будинку наразі не існує.