Як управлінські компанії перешкоджають створенню ОСББ?
Мешканці багатоквартирного будинку, які незадоволені якістю обслуговування багатоповерхівки часто нарікають на їхнього управителя та час від часу дискутують про раціональність та доцільність вибору моделі управління будинком на користь ОСББ.
Здавалося б, що для досягнення успіху ініціативній групі достатньо ознайомитись із базовим законом про ОСББ, затвердити його назву, статут, тариф на управління будинком та надати право представнику вести інтереси ОСББ під час проведення державної реєстрації.
Проте власники квартир, які прагнуть створити ОСББ, іноді і не підозрюють небезпеку, яка може їх очікувати.
«Горе управлінські компанії», усвідомлюючи «непоправну фінансову втрату» через створення ОСББ, прагнуть не лише перешкодити реєстрації об’єднання, а у цьому разі остаточно зруйнувати прагнення мешканців будинку на повноцінне самоврядування.
Для реалізації «поставленої» цілі управлінські компанії обирають різноманітні способи, однак найпоширенішим серед них є процедурні порушення закону під час створення ОСББ.
Наприклад, загальна кількість співвласників певного багатоквартирного будинку становить 89 осіб, а реально взяли участь у створенні ОСББ 64 особи.
У такому разі управлінські компанії звертаються до господарських судів з позовом до ОСББ та державного реєстратора з вимогами визнати недійсними установчі збори ОСББ, оформлених протоколами та скасувати державну реєстрацію шляхом анулювання запису про реєстрацію у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб та громадських формувань.
В основі переконань вказані компанії стверджують, що створення ОСББ призведе до дострокового розірвання договору з позивачем, так, як наслідок, недоотримання ним прибутку з винагороди управителю за надання послуг з обслуговування будинку.
Для переконливої мотивації управлінські компанії посилаються на правові позиції Великої Палати Верховного Суду, викладені у Постановах від 18.09.2018 у справі № 916/782/17, від 18.04.2018 у справі № 904/2796/17, від 26.02.2020 у справі № 473/2005/19.
Доводи управлінських компаній полягали у тому, що, суд, розглядаючи порушені права та інтереси позивача, враховував не право позивача на участь у проведенні установчих зборів ОСББ зі створення ОСББ як власника приміщень, а обсяг прав та повноважень, які він здійснює щодо багатоквартирного будинку, де було утворено ОСББ.
На що потрібно звернути увагу ОСББ, щоб одержати перемогу у судових спорах з управлінськими компаніями?
- у відзиві на позов ОСББ варто посилатися на те, що управлінським компаніям створення ОСББ у жодному разі не зашкодить майновим правам та законним інтересам;
- законодавець, приймаючи Закон України «Про житлово-комунальні послуги», закріпив право співвласників у будь - який час протягом дії такого договору, прийняти рішення про зміну форми управління будинком або обрати іншого управителя, достроково розірвавши договір;
- управлінські компанії не є власниками житлових або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, а тому право на участь у зборах вони не мають.
Для додаткової аргументації доречно посилатися ОСББ на висновки, які викладені у Постанові Верховного Суду № 925/1158/19 від 26.08.2020.
На думку Верховного Суду, наявність права на пред’явлення позову не є безумовною підставою для судового захисту.
Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначає об’єднання співвласників як юридичну особу, створену власниками для сприяння використання їх власного майна, управління, утримання і використання неподільного майна.
При цьому, створення об’єднання є правом власників приміщень у багатоквартирному будинку, яке визначається законом.
Оскільки позивачем не доведена суду наявність у нього права власності на будинок, де створено ОСББ, а також не надано доказів наявності у нього права власності на житлові та/або нежитлові приміщення у будинку, де створено ОСББ, це свідчить про відсутність факту порушення його прав та законних інтересів, що є самостійною підставою для відмови у позові.